Oorlaste in regspersone: Die regsraamwerk, trustees se pligte en eienaars se verantwoordelikhede
06 December 2025 | Francoa Willemse
Oorlaste binne regspersone vorm ’n toenemende uitdaging, veral in die lig van groter digtheid, beperkte ruimte en die uiteenlopende leefstyle van inwoners. In ’n regspersoon word die balans tussen die reg van ’n eienaar om sy eiendom te geniet en die kollektiewe belang van die gemeenskap voortdurend getoets.
Die konsep van oorlaste sluit ’n wye reeks handelinge in, waaronder oormatige geraas, die onbeheerbare gebruik van algemene eiendom, parkeer oortredings, reuke, gevaarlike gedrag, die onbehoorlike omgang met troeteldiere, asook enige ander optrede wat die vreedsame genot van ander bewoners onredelik inkort. Gedurende tye van verhoogde aktiwiteit soos die feestyd word hierdie probleme dikwels vererger en raak dit belangriker dat die trustees en eienaars hul regte, pligte en beskikbare remedies verstaan.
Die wetlike raamwerk en relevante bepalings
Die Wet op Bestuur van Deeltitelskemas Wet 8 van 2011 (“WBDS”) en die Voorgeskrewe Bestuursreëls skep ’n duidelike raamwerk waarbinne die bestuur van die skema moet geskied. Voorgeskrewe Bestuursreël 30 bepaal uitdruklik dat eienaars en okkupeerders nie enige gedrag mag openbaar wat ’n “onredelike oorlas” veroorsaak of die gebruik en genot van die eiendom deur enige persoon belemmer nie.
Hierdie instrumente lê die grondslag vir die ordelike bestuur van die skema en plaas duidelike verpligtinge op sowel die trustees as die eienaars en okkupeerders. Die WBDS bepaal dat die liggaam ’n regspersoon is wat die plig het om die gemeenskaplike belang van alle eienaars te beskerm, wat noodwendig insluit die voorkoming en hantering van gedrag wat die vreedsame en redelike gebruik en genot van die skema deur enige persoon onredelik benadeel.
Die Voorgeskrewe Bestuursreëls versterk hierdie raamwerk deur onder meer te vereis dat eienaars en okkupeerders hulself moet weerhou van enige optrede wat ’n oorlas veroorsaak, skade berokken aan gemeenskaplike eiendom of strukture, of die regte van enige ander persoon binne die skema skend. Die Voorgeskrewe Bestuursreëls plaas verder ’n uitdruklike plig op eienaars om toe te sien dat hul huurders en gaste die reëls gehoorsaam, en beklemtoon dat trustees verantwoordelik is om die reëls billik, konsekwent en in belang van die skema af te dwing. Hierdie wetlike raamwerk skep dus nie net die bevoegdhede vir bestuur nie, maar ook die verwagting dat die regspersoon daadwerklik moet optree waar oorlaste ontstaan, sodat die integriteit en leefbaarheid van die skema behoue bly.
Die rol van gedragsreëls
Wanneer ’n oorlas voorkom, is die eerste stap om die toepaslike gedragsreëls van die skema te raadpleeg. Hierdie reëls reguleer dikwels aangeleenthede soos geraasvlakke, die gebruik van parkeer areas, die gedrag van gaste, troeteldier riglyne en ander gedrag vereistes op die perseel. Trustees moet op ’n stelselmatige en konsekwente manier optree deur te begin met ’n skriftelike waarskuwing waarin die aard van die oortreding duidelik aan die oortreder uiteengesit word en waarin verwys word na die spesifieke reëls wat oortree is.
Boetes en handhawing deur trustees
Indien die gedrag voortduur, kan die trustees ingevolge die regspersoon se gedragsreëls ’n boete toeken, mits die prosedure vir die instelling van boetes korrek gevolg word. Dit sluit in die noodsaak dat die beweerde oortreder behoorlik, skriftelik in kennis gestel word van die klagte, dat hy of sy ’n geleentheid tot vertoë ontvang, en dat enige boete redelik en verbandhoudend met die oortreding moet wees. Boetes mag nie strafregtelik van aard wees nie, maar dien as ’n administratiewe hulpmiddel om die reëls af te dwing waar gewone versoeke misluk het.
Eienaars se verantwoordelikheid en aanspreeklikheid
Eienaars speel eweneens ’n belangrike rol in die voorkoming van oorlaste. Hulle moet verseker dat hul okkupeerders en gaste behoorlik ingelig is oor die reëls van die skema en dat hierdie reëls nagekom word. ’n Eienaar se aanspreeklikheid vir die optrede van sy huurder of gaste is nie bloot moreel nie, maar word direk in die WBDS en die Voorgeskrewe Bestuursreëls omskryf. Dit beteken dat eienaars verantwoordelik gehou kan word vir boetes wat aan hul okkupeerders opgelê word, en dat trustees nie direk teen ’n huurder hoef op te tree nie, maar eerder teen die geregistreerde eienaar van die eenheid. Dit skep ’n stelsel van interne beheer waar eienaars self gemotiveer word om oorlaste te voorkom.
Waar die trustees se optrede onvoldoende is of waar ’n lid meen dat die trustees nie die reëls toepas nie, bied die Wet ook die geleentheid om aangeleenthede na die Gemeenskap Skemas Ombuddiens (“CSOS”) te verwys vir geskilbeslegting. Die CSOS het omvattende bevoegdhede om oor strukturele, gedrags- en administratiewe aangeleenthede te bereg en kan afdwingbare bevele maak, wat insluit dat ’n persoon gelas kan word om ’n oorlas te staak, dat boetes opgehef of bevestig kan word, of dat ’n alternatiewe remediërende maatreël ingestel moet word.
Slot | Samewerking en verantwoordelikheid in oorlastebeheer
Uiteindelik is die bekamping van oorlaste nie bloot ’n administratiewe verantwoordelikheid nie, maar ’n gesamentlike poging om die kwaliteit van lewe binne die gemeenskap te beskerm.
Regspersone funksioneer op beginsels van samelewing en wedersydse respek, en die reëls van die skema, ongeag of dit die gedragsreëls of die WBDS is, vorm die instrumente waarmee hierdie balans gehandhaaf word. Trustees moet hierdie instrumente verstandig, regverdig en konsekwent gebruik, terwyl eienaars hul deel speel om ’n omgewing te bevorder waar oorlaste sover moontlik voorkom word en waar die regte van almal eerbiedig word.
Indien u meer inligting oor hierdie onderwerp benodig, moet asseblief nie huiwer om ons vandag te kontak nie by 061 536 3138 of by info@tvdmconsultants.com
About Francoa
Francoa WIllemse, 'n toegelate en praktiserende prokureur, het groot geword in Klerksdorp, Noordwes en het aan die Noordwes-Universiteit studeer waar hy sy LLB- en LLM kwalifikasies met onderskeindings verwerf het. Tydens sy studies het Francoa die Fakulteit Regte bygestaan as 'n bykomende instrukteur en eksaminator vir die Bewysreg vir derdejaar regstudente. Na sy studies het Francoa sy klerkskap voltooi by 'n firma wat spesialiseer in litigasie en eise van die Padongelukkefonds en het 'n boedelafdeling gevestig, wat sy spesialisgebied is. Francoa speel 'n aktiewe rol by die Meesterskantore deur die Pretoria Prokureursvereniging en is ook 'n lid van die Golden Key International Honour Society.
Leer meer oor Francoa Willemse hier.
